La créance de taxe foncière d'un ancien propriétaire peut être recouvrée sur les loyers dus au nouveau propriétaire?

Vous achetez un nouvel immeuble. Il est d’usage de payer au vendeur un prorata de taxe foncière . Ainsi vous achetez un immeuble le 2 janvier, le notaire du vendeur peut vous demander de payer la taxe foncière de l’année de la vente (au prorata soit 364 jours) et le vendeur règlera l’entièreté de la taxe foncière de l’année en cours, autour du mois d’octobre même s’il a été propriétaire de l’immeuble 1 jour de l’année. 

Et si le vendeur ne la paie pas?

Imaginons même que le vendeur avait des difficultés financières ( c’est pour ca que vous avez fait une bonne affaire car il était très ouvert à la négociation…) et qu’il ne réglait déjà plus ses taxes foncières depuis un moment… Est-ce que le FISC peut venir embêter le nouveau propriétaire pour recouvrir les sommes dues par le vendeur? Alors qu’il aurait déjà payé un prorata de taxe directement  au vendeur lors de la réitération authentique….

Pour le recouvrement de la taxe foncière, l’administration fiscale bénéficie d’un privilège de paiement appelé «privilège du Trésor» ou «privilège général mobilier» (CGI, art. 1920 – cliquer ici). Le privilège du Trésor est une sûreté réelle spécifique, destinée à garantir le recouvrement de l’impôt.

La loi a prévu en outre un privilège spécial mobilier, appelé aussi «privilège spécial mobilier du Trésor» visant à garantir le recouvrement des taxes foncières. La loi a précisé à cet égard que le privilège du Trésor s’exerce, pour la taxe foncière, sur «les récoltes, fruits, loyers et revenus des biens immeubles sujets à la contribution» (CGI, art. 1920 2. 2°).

L'administration fiscale est en droit de venir prélever les taxes foncières impayées directement sur les loyers perçus.

Cette taxe est attachée à l'immeuble...

Le Droit de Suite: KESAKO?

Selon la doctrine fiscale, le privilège spécial mobilier du Trésor en matière de taxe foncière «engendre un droit de suite: il atteint tous les revenus des immeubles imposés, sans qu’il soit besoin de distinguer si ces immeubles sont restés la propriété du contribuable ou s’ils ont été vendus à l’amiable ou judiciairement. Cette solution s’explique dans la mesure où l’impôt est une charge de l’immeuble lui-même. Dès lors, il est possible de saisir par voie de saisie administrative à tiers détenteur des loyers dus par un locataire d’un immeuble à raison des taxes foncières concernant cet immeuble, quand bien même l’immeuble en question ne serait plus la propriété du contribuable inscrit au rôle» (BOI-REC-GAR-10-10-20-10 n°240 – cliquer ici).

On peut donc avoir payé une première fois un prorata de taxe Foncière et être poursuivi par le Fisc si le vendeur ne la paye pas en octobre suivant… et donc la payer 2 fois! Voir plusieurs fois si le vendeur n’était pas à jour de son règlement depuis un petit moment… Si vous avez un bon notaire, il est sensé vérifier cette information…

La cour de cassation l'a confirmé

Pour la Cour de cassation, ce privilège spécial mobilier du Trésor pour le recouvrement de la taxe foncière comporte un «droit de suite» et peut donc s’exercer sur les loyers et revenus d’un immeuble après que le redevable de la taxe foncière l’a cédé. Le texte concerné permet ainsi, en cas de transfert de propriété de l’immeuble, que la créance de taxe foncière de l’ancien propriétaire puisse être recouvrée sur les loyers dus au nouveau propriétaire. Il a été ainsi jugé qu’en cas de vente d’un immeuble, le nouveau propriétaire de l’immeuble étant lui-même devenu «débiteur direct» de la taxe, le privilège spécial de la taxe foncière «comporte un droit de suite que le comptable du Trésor peut exercer en adressant un avis à tiers détenteur au locataire de l’immeuble en cause» (Cass. com. 28.03.2006 n°03-13822  LIEN).

Une QPC qui a tout changé!

Un acheteur s’est vu poursuivre par le Fisc pour le paiement d’arriérés de taxe foncière du par l’ancien propriétaire. Estimant la situation injuste, il a posé une question prioritaire de constitutionalité s’estimant de pas être le redevable légal de ces taxes…

Le Conseil Constitutionnel vient de juger le 13 mai 2022 que le texte sur le privilège spécial mobilier du Trésor en matière de taxe foncière devait être déclaré contraire à la Constitution. Le Conseil Constitutionnel estime en effet qu’en mettant la créance de taxe foncière à la charge d’un nouveau propriétaire, alors «qu’il n’est ni le redevable légal de cet impôt ni tenu solidairement à son paiement», le texte porte à son droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi par la loi (décision n°2022-992 QPC du 13.05.2022).

Il découle de la décision que l’administration fiscale ne pourra plus se prévaloir du texte dans l’avenir.

La déclaration d’inconstitutionnalité sera en outre applicable «à toutes les affaires non jugées définitivement» à la date de publication de la décision au Journal Officiel. Elle peut ainsi être opposée dans le cadre de tout litige et toute procédure en cours ce qui est une excellente nouvelle pour les investisseurs immobiliers!

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